明股实地，可以少交税？

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企业在对外出售房产时，如果按照正常的流程，主要缴纳的是增值税、土地增值税、企业所得税等税款。但有些企业却为了能少缴一些税款，便不直接出售房产，而是将房产转到自己的一个全资子公司名下，然后再将这个全资子公司的全部股权转让给买方，即所谓的“明股实地”。因为根据相关法律法规的规定，在股权转让交易中如果转让方的公司股东是个人，主要是缴纳个人所得税；如果转让方是企业法人，则主要是缴纳企业所得税。但无论哪种情况，都可以比直接出售房产少缴一些税款。【点击学习：“名股实地”关联交易，盈亏相抵可降低税负？】

然而，这种方式可以得到税务机关认可吗？接下来，我们就通过一个具体案例，一起来看一下。

案例回顾

这个案例来自于榕税二稽处〔2022〕140号税务处理决定书和榕税二稽罚〔2022〕5号税务行政处罚决定书，以下为主要内容，相关当事人已用化名代替。

2*18年，A公司和B公司签订了一份资产转让合同，A公司把名下的一处房产转让给B公司，转让总价为1.2亿元。之后，双方又修改了合同，B公司要求将该处房产转到深圳的小b公司，不过这个款项还是由B公司支付给A公司。【点击学习：看税局是如何判定名股实地的？】

为了这笔交易，A公司又成立了一家小a公司，然后A公司以3000万的价格，将小a公司的股权转让给了小b公司。小a公司成为了小b的全资子公司。之后，A公司将房产以6800万的价格卖给了小a公司。

常见的明股实地交易，应该是A公司先把房产划转给小a公司，再将小a公司的股权转让出去。不过这个方法在有些地方并不可行，有些地方公司内部无偿划转房产也要交土增税。当然不是所有的地方都这样，比如重庆就规定，同一主体内所属企业之间无偿划转房产是不征收土增税的。

我们回到这个案件，转让小a公司股权时，房产还在A公司，并不是在小a公司，所以这个案例中的交易模式，并不是典型的明股实地。但是案例中，转让房产的计税金额肯定是偏小了。因为A公司和B公司此前签订的转让合同金额为1.2亿，而这么一番操作下来，这个房产的转让价格就变为了6800万。A公司也是按照6800万去申报缴纳税款的，这一下子就少了差不多一半的价格。

对此，稽查局认定为偷税，补税2000余万，按补税金额50%罚款，即1000余万，还有滞纳金，所以补税滞纳金加罚款超过3000万。

案例分析

在本案中，A公司并未按照最初的合同约定直接向B公司出售房产，而是根据双方后期修改的合同，先成立了小a公司，然后以3000万的价格，将小a公司的股权转让给了小b公司，接着再将所要交易的房产以6800万的价格卖给了小a公司。其中，3000万元的款项按照相关法律法规规定，应该是按照股权转让交易所得申报纳税，主要缴纳的是企业所得税、印花税等，根据相关法律法规对于税种税率的规定，这3000万元的款项的纳税金额比直接按照出售房产所得申报纳税的纳税金额要少一些。而6800万元的款项，则正常按照出售房产所得进行了申报纳税。相比于A公司直接向B公司出售房产并将相应的款项申报纳税，以上操作确实帮助A公司少缴了一些税款。

但是，这一系列操作没有得到税务机关的认可，并且被税务机关认定为偷税，处以补缴税款、罚款和加收滞纳金的处罚。这里的原因其实很简单，就是双方虽然中间修改了合同，但是只修改了其中部分交易方式，而没有修改交易价格，修改后的合同交易价格仍为1.2亿元。而A公司最终申报纳税的款项，总计有9800万元，其中只有6800万元是按照出售房产所得申报纳税。但根据交易合同约定，按照出售房产所得申报纳税的款项数额应该为1.2亿元。据此，税务机关认定A公司存在偷税行为并给予相应的处罚。

知识延伸

一、哪些情况需要缴纳土地增值税？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

二、有限责任公司股权转让有什么规定？

根据《中华人民共和国公司法》第七十一条规定：

有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

结语

企业想要降低成本、增加收入是可以理解的，但是任何操作都应该严格按照相关法律法规进行，千万不要试图采用一些所谓的“避税攻略”或其他投机取巧的方式来达到少缴或不缴相应税款的目的。例如本案中当事企业所采取的“明股实地”的方式，也许会在交易当时帮助企业少缴一些税款。但是相关法律法规对于各税种的征收范围、纳税义务人等都有明确且细致的规定，而且税务机关也会根据相关法律法规的规定对于交易的每一个细节、每一个步骤都进行严格检查。所以，企业经营者千万不要抱有侥幸心理，随意采用那些所谓的“避税攻略”，那样会给企业带来巨大的税务风险。

来源：中税答疑

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